Независимо от того, куплен земельный участок или нет, при строительных работах все равно есть ограничения. Владелец может строить жилые или нежилые постройки на своей земле, но только если они соответствуют установленным нормам. Одним из этих норм является площадь дома, а планирование осуществляется на основе понятия, такого как пятно застройки (ПЗ). Теперь разберемся, что подразумевается под этим термином, какие преимущества имеет планирование пятна застройки, и какие нормы должны быть учтены.
Что же такое «пятно застройки»?
Пятно застройки является сутью понятия и имеет свои особенности. Планирование земельного участка зависит от градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). В этом плане каждая общедоступная земля обозначается красными линиями. Они получили свое название из-за цвета, которым они обозначаются на всех планах и схемах планировки территории.
Красные линии определяют площадь, в которой допустимо строительство – это и есть пятно застройки. Поэтому для выполнения строительных работ необходимо знать положение красных линий. Информацию о наличии и расположении красных линий легко получить из Публичной кадастровой карты, которая доступна на сайте Росреестра. Существуют и другие источники информации, например, межевые документы и проекты планировки территории.
Основной особенностью пятна застройки является его неизменность в размерах (площади), которая связана с характеристиками красных линий. Изменение границ красных линий считается нарушением, поэтому превышение пятна застройки также является нарушением, которое может привести к множеству проблем. Изменение границ красных линий также достаточно сложно (для этого требуется обращение в отделение архитектуры для согласования изменений).
Термин "пятно застройки" также используется в более узком смысле, обозначая площадь проекции постройки на землю. Конечно, пятно застройки может включать в себя и другие объекты на участке, включая подземные сооружения, такие как гараж, веранда или подвал.
Преимущества планировки в соответствии с проектной документацией имеют первоочередное значение при строительстве жилого дома. Иногда место, где будет располагаться дом, уже определено заранее, например, в случае коттеджного поселка с установленным планом застройки. В остальных случаях необходимо учитывать такие факторы, как границы пятна застройки, направление ветров, наличие коммуникаций, деревьев и других объектов. И только при учете всех этих факторов можно определить оптимальное местоположение для жилого дома, зоны отдыха и парковки.
Главным параметром для определения пятна застройки является его площадь, которая служит отправной точкой для планирования земельного участка.
Грамотная подготовка помогает решить следующие задачи:
- Выбрать проект дома, который соответствует условиям участка;
- Обеспечить наибольшую освещенность жилых помещений в течение дня;
- Определить оптимальное количество теплоизолирующих материалов для стеновых конструкций. Это позволяет экономить средства на отопление зимой и охлаждение летом;
- Оптимизировать расходы на строительные операции, например, земляные работы при выкопке котлована для подвала.
При планировании пятна застройки дома необходимо определить его площадь в квадратных метрах. В случае, когда форма строения простая, например, прямоугольная или квадратная, проекция также является простой.
Площадь пятна застройки определяется умножением ширины и глубины проекции:
- Ширина проекции совпадает с красной линией, идущей вдоль фасада;
- Глубина проекции – это длина бокового фасада строения.
Если форма строения более сложная, то расчеты усложняются и в некоторых случаях становятся приблизительными. Однако - определение площади пятна застройки является обязательным условием для планировки участка.
Поэтому используются следующие методы:
- Пятно застройки определяется по внешнему контуру стен на уровне цоколя (отмостка не включается в пятно застройки);
- Расчет включает все выступающие части, такие как терраса, гараж, патио, крыльцо, которые относятся к проекту;
- Если дом будет находиться на опорах, то в пятно застройки включается площадь, находящаяся под строением.
Стандарты и характеристики участка для строительства
Для разработки проекта необходимо учитывать требования и нормы застройки земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Кроме того, важно знать, с чего начинать строительство жилья.
Подробные сведения можно получить из следующих нормативных документов:
- Градостроительный кодекс, в котором содержатся основные правила строительства и градостроительной деятельности;
- СНИП 11-3-99, который устанавливает правила получения разрешения на застройку территорий с невысоким жилищным строительством. В нем указаны требования к разработке, согласованию, утверждению и составу проектно-планировочной документации;
- СНИП 31.02.2001, который регулирует строительные нормы и правила для возведения дома на участке.
Характеристики участка для строительства дома определяются правилами указанных документов и имеют следующий вид:
- Общая площадь, которая рассчитывается как сумма площадей всех отапливаемых жилых и нежилых помещений. К таким помещениям относятся не только комнаты, коридоры, кухня и прихожая, но и тамбур, а также встроенные шкафы. Площадь балкона, лоджии, террасы и веранды не учитывается. Максимальная площадь не должна превышать 1,5 тысячи квадратных метров;
- Максимальное количество этажей, которое в частном доме не может превышать трех. Это правило относится только к капитальным этажам, поэтому функциональность строения может быть расширена за счет подвала, мансарды или цокольного этажа;
- Количество комнат и санузлов. Оптимальным вариантом является равное количество спален и ванных комнат. Однако это правило не является строгим, и зачастую достаточно наличия одной полноценной ванной комнаты и туалета (возможно, с душевой кабиной);
- Габариты дома, которые непосредственно зависят от пятна застройки и расположения красных линий;
- Размещение дома на участке. Важно соблюдать минимальные расстояния между строением и дорогой (5 м) и между строением и проездом (3 м).
Перед выполнением физической разбивки участка для строительства необходимо утвердить проект.
- Подготовка строительной площадки: уборка растительности, при необходимости выравнивание и уплотнение грунта;
- Определение положения точек объекта на местности в соответствии с их координатами, указанными в проекте. Сначала определяются угловые точки периметра будущего строения;
- Контуры объекта привязываются к красным линиям, которые являются основными ориентирами;
- В результате разбивки лицевой фасад должен проходить параллельно к красной линии застройки.
Разбивку планировочного замысла заканчивают контролем правильности построения. Для этого используются шнуры, которые растягиваются по диагоналям фундамента. Диагонали должны быть равными, без малейшего отклонения. Если между диагоналями есть хотя бы небольшое расхождение, углы дома получатся не прямыми, что может создавать проблемы при установке крыши и устройстве пола.
Ситуация, когда строительство дома оказывается проведенным за пределами позволенной застройки, довольно распространена. Такое нарушение строительных норм и правил считается серьезным и может создать проблемы при регистрации постройки.
Однако есть несколько способов выхода из этой ситуации:
- Воспользоваться новым методом регистрации прав на недвижимость, который называется "уведомление". В таком случае есть шанс успешно зарегистрировать дом без возражений. Если же такой способ не пройдет, то придется обратиться в суд;
- В случае нарушения правил застройки можно зарегистрировать дом как самовольную постройку в судебном порядке. Однако следует помнить, что в результате такого решения можно столкнуться с штрафом, потребностью выполнить перестройку или даже снести постройку;
- Существует возможность зарегистрировать дом как нежилое строение. Обычно такой вариант регистрации вызывает меньше проблем, но он может не подходить всем собственникам.
В заключение, стоит отметить, что возведение дома можно осуществлять на любой части участка, при условии соблюдения строительных норм. Однако для правильного размещения здания необходимо знать его площадь, которая рассчитывается по определенным правилам. И, конечно, важно иметь представление о позволенной застройке, чтобы убедиться, что планируемый проект не выходит за пределы разрешенных границ.
В каталоге стройматериалов интернет-магазина Пилим Строим Ру Вы найдете большой выбор материалов для строительства будущего дома по выгодным ценам!
